一按二按終極懶人包

什麼是一按二按？

• 一按：向銀行申請的第一筆樓宇按揭貸款，利率較低，還款期可長達30年。

• 二按：在一按之後，向財務公司或發展商申請的第二筆按揭，利率較高，還款期較短（通常不超過25年）。

• 作用：突破銀行按揭成數限制（例如銀行只借6成，再加2成二按，即可借足8成），減輕首期壓力。

  
  

一按二按 vs 按揭保險

如何選擇？

• 收入穩定、文件齊全 → 按揭保險（長遠利息較低）

• 自僱人士、收入不固定 → 一按二按（審批彈性較大）

• 發展商新盤提供低息蜜月期 → 可考慮，但需計劃好後續轉按

壓力測試計算（以借8成為例）

假設：

• 樓價：$1,000萬

• 一按（銀行）：$600萬（利率4.125%，30年）

• 二按（財務公司）：$200萬（首2年利率4.125%，第3年起7.125%，25年）

銀行計算方式：

1.一按壓力測試利率：4.125% + 2% = 6.125%
月供約 $36,448

2. 二按壓力測試利率：以最高利率7.125% + 2% = 9.125% 計算
月供約 $17,046

3. 兩者相加：$53,494
要求月入至少 $53,494 ÷ 60% = 約 $89,157

注意：銀行會用二按的最高利率計算，因此入息要求遠高於預期。

四大風險與陷阱

1.蜜月期陷阱
發展商二按首2–3年利率很低，但之後飆升（可達6%以上），供款額倍增。

2.還款期短，後期壓力大
二按還款期通常僅25年，月供較高，加上高息，後期負擔沉重。

3.法律與審批風險
申請二按須獲一按銀行書面同意，否則視為違約，銀行有權要求立即全數還款（Call Loan）。

4.Call Loan 與負資產危機
若無力還款或樓價大跌，物業可能被收回拍賣，若售價不足抵債，仍須承擔餘下債務。

如何「甩二按」轉按？

什麼是甩二按？
將一按餘額和二按餘額合併，轉按至新銀行，統一享受低息。

成功關鍵：

1.物業升值：轉按後總貸款額不得超過新估值的成數上限（一般5–6成）。

2.通過入息審查：以當前收入通過新銀行的壓力測試。

若估價不足怎麼辦？

• 申請按揭保險，爭取更高成數（例如8成）

• 自備資金先償還部分貸款，降低欠額

申請流程三步驟

1. 事前準備

• 預留至少2個月時間

• 備妥身份證、入息證明、買賣合約、信貸報告等文件

2.先申請一按，再申請二按

• 先向銀行申請一按，並表明將申請二按

• 獲銀行同意後，再向財務公司申請二按

3.審批與簽約

• 細讀二按合約條款：利率結構、還款期、罰息期

• 留意律師費、手續費等開支

常見問題（FAQ）

Q1：財務公司一按與銀行一按有何分別？
財務公司一按不受金管局成數限制，審批較鬆但利率較高；銀行一按利率低但審批嚴格。

Q2：可以隱瞞二按嗎？
不可。土地註冊處會通知銀行，若隱瞞即屬違約，銀行有權 Call Loan。

Q3：壓力測試不通過，還能申請嗎？
若一按是銀行，則必須通過壓力測試；若全數向財務公司申請，則無需壓力測試，但利率更高。

Q4：二手物業可申請二按嗎？
可以，但利率條件通常不如新盤優惠。

Q5：甩二按要注意什麼？

• 把握二按低息期結束前申請

• 確保物業估價足夠上升

• 留意原二按有無罰息期

總結：一按二按可助你輕鬆上車，但務必計算清楚長遠供款能力，並預早規劃轉按策略，避免陷入高息陷阱。